Der „Bau-Turbo“ und eine Projektgesellschaft des Bundes sollen die Wohnungsnot lösen. Aber möchte man mehr von dem, was zurzeit geplant wird?
Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 09.04.2026 von Niklas Maak
Es gibt sicherlich ein paar Menschen in diesem Land, die stolz von sich sagen können, dass sie ihr Gehalt in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt oder zumindest um fünfzig Prozent gesteigert haben. Eine Mehrheit ist diese Gruppe aber sicherlich nicht – und deswegen sind die Zahlen, die die Bundesregierung jetzt zum Anstieg der Mieten in Deutschland veröffentlicht, nicht weniger als das Porträt einer sozialen Katastrophe: In Berlin liegen die Angebotsmieten fast 70 Prozent höher als vor zehn Jahren, in Frankfurt, wo Normalverdiener schon 2016 kaum eine bezahlbare Wohnung fanden, sind es 40 Prozent, bundesweit liegt der Anstieg bei durchschnittlich 43 Prozent: Wer in München wohnen will, muss sich bei Neuvermietungen auf Durchschnittspreise von mehr als 21 Euro pro Quadratmeter einstellen.
Hinter diesen Zahlen verbergen sich Schicksale: Menschen, die ihre Familie kaum noch sehen, weil sie stundenlang zur Arbeit pendeln müssen, die zusätzliche Jobs annehmen, um die Miete zahlen zu können, die vom Leben in den Städten und beruflichen Chancen ausgeschlossen werden. Gleichzeitig wird immer weniger gebaut: Gebraucht werden jedes Jahr 320.000 neue Wohnungen, fertig wurden 2024 gerade einmal 251.937 Wohnungen – mit sinkender Tendenz. Dafür gibt es Gründe: Die Grundstückspreise sind hoch, die Materialkosten auch, komplexe Bauvorschriften, hohe technische Standards und endlose Genehmigungsverfahren treiben die Baukosten in aberwitzige Höhen – auf bis über 4500 Euro pro Quadratmeter. Für solche Wohnungen muss man, wenn man mit Wohnungsbau Geld verdienen will, über 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangen.
Die Folge: Projektentwickler geben das Bauen von Wohnquartieren entnervt auf, erklärt Luca Bauernfeind, Managing Partner bei der Kauri Cab Group, im Gespräch mit der F.A.Z. Wer baue, nutze Beteiligungskapital – und das habe nun einmal einen Verzinsungsanspruch und wandere in lukrativere Anlageklassen ab. Die „zeitlichen Verzögerungen bei Genehmigungsverfahren sind das Schlimmste“, so Bauernfeind; ein Jahr Verzögerung koste einen Entwickler schon mal sechs Millionen Euro, ein Baugenehmigungsverfahren für 250 Wohnungen in Berlin-Mitte dauere viereinhalb Jahre und mehr. Selbst „mit absurd hohen Mieten von 30 Euro pro Quadratmeter bekommt man nur eine Rendite von fünf Prozent“; das sei ungesund für die Gesellschaft.
Das sieht auch die Politik. Linderung sollte der im vorigen Jahr beschlossene „Bau-Turbo“ bringen, eine Änderung des Paragraphen 246e des Baugesetzbuchs, mit der man das übliche „Bebauungsplan-Aufstellungsverfahren“, das sich oft noch länger als das Monsterwort selbst, nämlich bis zu fünf Jahre, zieht, umgehen kann. Nach drei Monaten soll jetzt Wohnraum gebaut werden können, auch in Gewerbegebieten, wo das bisher nicht möglich war, und auch höher als eigentlich erlaubt. Klingt alles gut – allerdings braucht es die Zustimmung der Gemeinde oder des Bezirks. Ergebnis: In einer Stadt wie Hamburg war Anfang des Jahres keines der von Bauherren eingereichten Wohnungsprojekte vom Bezirksamt genehmigt, aber über die Hälfte bereits abgelehnt worden.
Der Turbo treibt ein Auto ohne Räder an. Aber muss immer neu gebaut werden? Wohnungen könnten auch im Bestand, in leer stehenden Büros entstehen, wenn endlich die Regeln dafür massiv vereinfacht und nicht nur die Genehmigungen ein bisschen beschleunigt würden. Kritiker der Neubauoffensive argumentieren, es wäre ebenso wichtig, die Idee der „urbanen Gebiete“ weiterzutreiben und den Fetisch des Emissionsschutzes aufzugeben, der verhindert, dass man in Gewerbegebieten Wohnungen bauen darf.
Liegt die Zukunft der Stadt also eher in der Umnutzung leer stehender Büro- und Gewerbebauten als Wohnraum, in einer neuen Verdichtung? In der alten Stadt hat es nicht gestört, wenn der Bäcker morgens Brot machte und Dinge angeliefert wurden. Stadt heißt eben auch: Geräusche. In Augsburg zeigt das Textilviertel, wie man Wohnen mit Logistik- und Gesundheitswirtschaft zusammenbringt. Ein guter Ansatz ist auch der „Gebäudetyp
E“, der es erlaubt, auf unsinnigen Hightech zu verzichten; Florian Naglers Forschungshäuser in Bad Aibling beweisen, dass einfaches Bauen nicht trostlos aussehen muss.
Viele Architekten bauen aus Angst vor Haftungsrisiken aber nicht einfach und funktional, sondern viel zu aufwendig nach den sogenannten anerkannten Regeln der Technik, nach denen man etwa irrwitzig kostspielige Dämmungen und Lüftungsanlagen zu verbauen hat. Diese Regeln sind in keinem Gesetz definiert, sondern per DIN-Normen, die wiederum von Baumaterial-Lobbys beeinflusst sind. „Schallschutz oder komplexe Haustechnik erhöhen Baukosten erheblich“; sagt der Immobilienentwickler Tobias Westphal: „Für bezahlbaren Wohnraum wären einfachere, robuste Lösungen oft ausreichend, rechtlich sind sie oft nicht durchsetzbar.“ Man brauche einfachere Standards, was Energieeffizienz im Bestand betrifft, „Planungssicherheit und stabile Förderkulissen, damit Projekte wirtschaftlich kalkulierbar bleiben“, und eine „echte Vereinfachung der Verfahren“. Dazu müsse man den Personalmangel in den Behörden beheben, sagt Westphals Kollege Bauernfeind. Einige Berliner Bezirke wie Spandau seien auch ohne Turbo extrem schnell; in Mitte dagegen brauche die Baugenehmigung für 250 Wohnungen sieben Jahre. Berlin habe nicht zu wenig Platz, das Problem seien Bezirke, die sich gegen höhere Verdichtung und mehr Etagen stemmten.
Dabei zeigt ein Blick nach Madrid, dass mit achtgeschossigen Bauten sehr wohl eine lebendige Stadt entstehen kann – je mehr Leute oben wohnen, desto mehr Bäckereien, Läden und Schulen werden unten gebraucht, desto lebendiger ist die Straße. Und: Wer acht Geschosse bauen darf, fürchtet sich auch weniger vor Ärgernissen wie teuren Pfahlgründungen, die bei vier Etagen ein Projekt unrentabel machen könnten.
Bauernfeind, dessen Unternehmen in Berlin Tausende Wohnungen gebaut hat, sagt: „Wir machen hier nix mehr.“ Er engagiert sich jetzt im Bau von Rechenzentren. In Spanien sei Wohnungsbau dagegen interessant für Entwickler; staatliche Kapitalhilfen verringerten das Risiko. Die deutsche Politik reagiert, vom Bau-Turbo abgesehen, auf die Wohnungskrise nach alten Mustern: Friedrich Merz träumt von kostengünstigen Einfamilienhäusern ohne Keller, Lars Klingbeil will nach alter SPD-Tradition eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft aufbauen. Die hätte aber genauso mit unsinnigen Regelungen zu kämpfen. Vielleicht wäre es dringender, das Baurecht radikal zu entschlacken, mehr Sachbearbeiter einzustellen, die Spekulation mit Bauland mit einer Regelung zum leistungslosen Wertzuwachs zu unterbinden und die leer stehenden Häuser auf dem Land durch unbürokratische Förderprogramme attraktiv zu machen; das Arbeiten von zu Hause eröffnet Städtern mit Sehnsucht nach Ruhe und Grün neue Perspektiven.
Der größte Haken am Bau-Turbo ist, dass er zwar schnelleren Wohnungsbau erlaubt, aber nicht die schnellere Entwicklung von Quartieren, in denen auch gearbeitet, eingekauft, in die Schule gegangen oder in Cafés gesessen wird. Die Folgen der hochproblematischen Funktionstrennung der modernen Stadtplanung – hier Schlafstädte, dort Arbeit und Konsum – sitzen den Gesetzgebern in den Knochen. Es gibt, wie gesagt, gute Beispiele für neuen Quartiersbau, die sich mit der Frage befassen, was eine Stadt im Zeitalter der Digitalisierung sein kann.
Wo aber in reiner Planerfüllungspanik Wohnungen im Turbotempo hingemetert werden, entstehen am Ende nur Neuauflagen der öden alten Schlafquartiere – und ihrer sozialen Probleme. Formal ist Wohnraum im Sinne von „Unterbringung“ geschaffen; aber wer bitte will hier allen Ernstes leben, hier aufwachsen? Bevor turboschnell gebaut wird, muss man sich darüber verständigen, was gutes Wohnen ausmacht. Ein gelungenes Beispiel für die Verzahnung von Arbeit und Wohnen ist der Umbau von Bremens Bundeswehrhochhaus, wo neben 162 schönen Wohnungen auch Gewerberäume entstehen.
Die neuen Wohnbauten am Berliner Europaviertel sind dagegen ein mahnendes Beispiel: So trostlos, so monofunktional, so unverhohlen nur auf Rendite ausgerichtet, wurde nicht einmal nach dem Krieg gebaut. Eine Politik, die auf diese Weise nach alten Rezepten optisch trostlose, simpelst gebaute Schlafstädte auf die Wiese ballert, baut sich die sozialen Brennpunkte von morgen. Ein Turbo kann gut sein – aber ein schlechtes Auto wird durch ihn leider nicht besser, sondern bloß gefährlicher.
