Mitte. Nicht nur steigende Mieten sorgen in Mitte für leere Ladenflächen. Der Ruf nach einem Gewerbemietendeckel wird lauter. So sind die Chancen.
Morgenpost vom 23.03.2026 von Iris May
Gastronom Raden Hodos kann es partout nicht verstehen. Seit rund 20 Jahren fährt er an einem Laden in der Friedrichstraße 114 vorbei, der leersteht. Die Hintergründe für den Leerstand sind im Dunkeln. Die Pette Immobilienentwicklung GmbH, zuständig für die Immobilie in der Friedrichstraße 114, ließ eine Anfrage der Morgenpost unbeantwortet und war auch telefonisch nicht erreichbar.
Schon vor einem Jahr zeigte Hodos sich besorgt, unter anderem über den immer schlimmeren Leerstand in der Mall of Berlin. „Der Einzelhandel stirbt“, unter anderem weil Mieten und Fixkosten immer weiter steigen würden, so die Beobachtung des Unternehmers. Hodos betreibt zehn Einstein-Kaffees in Berlin, eine zentrale Produktionsküche und einen Krankentransportdienst mit insgesamt über 200 Mitarbeitern.
Ein Blick in die Statistiken zeigt: Die leere Gewerbeimmobilie in der Friedrichstraße ist kein Einzelfall in Mitte. Im Bezirk stehen immer mehr Läden oder Gastroflächen leer, sogar in 1A-Lagen wie der Friedrichstraße. Im „Stadtentwicklungsplan Zentren 2040“ der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (SenStadt), der Anfang 2026 veröffentlicht wurde, heißt es: „Der Strukturwandel im Einzelhandel hat eine Dimension erreicht, die die Zentren grundlegend verändert. Leer stehende Warenhäuser und Geschäfte oder Leerstand in Shopping-Centern sind kein vorübergehendes Phänomen mehr.“
Gewerbemieter haben bis jetzt keinerlei Schutz
Immer mehr Kleinunternehmer, wie beispielsweise der Lottoshop und die Ergotherapie in der Novalisstraße in Mitte, erhalten Kündigungen. Bisher hat Lottoshop-Inhaberin Jana Bieselt eine Nettokaltmiete von 12 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Nur für die vierfache Miete will der neue Investor „eventuell über eine Fortsetzung des Mietvertrages reden“ – nicht zu schaffen für die Kleinunternehmerin. Auch mehrere Gastro-Unternehmer in Mitte haben bereits kapituliert, wegen einer Reihe von Gründen, zu denen auch Mieterhöhungen gehören.
Gewerbemieter haben bis heute weder einen Kündigungsschutz, noch gibt es bislang einen Gewerbemietendeckel. Nach dem Willen einer Mehrheit von Bezirkspolitikern in Mitte soll sich das nun ändern. Das Bezirksparlament beschloss am Donnerstag einen entsprechenden Antrag. Eine Gesetzesänderung müsste allerdings auf Landes- oder Bundesebene erfolgen. Für Mitte heißt das: Der Bezirk wird sich gegenüber der Landesregierung und beim Deutschen Städtetag für die Einführung eines Regulierungsrahmens starkmachen.
Warum Abschreibungen lukrativer als Vermietung sein können
Die Ursachen für den Leerstand sind vielfältig: Manchmal sind die Eigentumsverhältnisse der Immobilien nicht geklärt, manchmal ist aber auch eine Abschreibung einfach vorteilhafter als die Vermietung. Der Berliner Steuerberater Andreas Reichert erklärt es so: „Die Verlustabschreibung bei Immobilien führt zu einer niedrigeren Steuerlast auf das persönliche Einkommen und erhöht somit die Gesamtrendite, insbesondere für Gutverdiener.“ Nach einer Haltedauer von 10 Jahren könne die Immobilie sogar steuerfrei verkauft werden.
Berlin hat im deutschlandweiten Vergleich eine der höchsten Leerstandsquoten bei Immobilien. Die bundesweiten Plattformen „Leerstandsmelder“ vom Hamburger Verein Gängefieber und „Potenzial Leerstand“ vom Bundesbauministerium helfen, leere Immobilien sichtbar zu machen. Auslöser für Leerstand sind nicht nur Abschreibungen und steigende Gewerbemieten, sondern auch eine niedrige Kaufkraft. Mitte ist mit einem Kaufkraft-Index von 91,4 Schlusslicht aller Bezirke (Spitzenreiter ist Charlottenburg-Wilmersdorf mit 92,2). Zum Vergleich: Potsdam hat einen Index von 101,5, während München bei 114,8 liegt.
Laut der aktuellen Branchenstudie der Bank BNP Paribas vom Frühjahr 2026, sind die Verkaufsflächen auf dem sogenannten Retail-Immobilienmarkt erstmals seit Langem rückläufig. Bei den in Großstädten wie Berlin üblichen Spitzenmieten, die bis zu 47 bis 50 Euro pro Quadratmeter erreichen, summierten sich die entgangenen Mieteinnahmen und Betriebskosten zu hohen monatlichen Kosten in Millionenhöhe, heißt es in der Marktstudie.
Bezirksamt betrachtet Entwicklung „mit Sorge“
Die Bezirksbürgermeisterin von Mitte, Stefanie Remlinger, betrachtet laut einer Sprecherin „die Verdrängung angestammter Unternehmen mit Sorge, vor allem im Hinblick auf den Erhalt gewachsener Kiezstrukturen, die Angebotsvielfalt und die Funktionsfähigkeit der Stadtteile.“
Im Fokus steht, von Verdrängung bedrohte Unternehmen im Rahmen der vorhandenen Möglichkeiten zu unterstützen.
Stefanie Remlinger, Bezirksbürgermeisterin Berlin-Mitte
Die zunehmenden Geschäftsaufgaben und Leerstände entgehen dem Bezirksamt durchaus nicht. Die Möglichkeiten, darauf unmittelbar Einfluss zu nehmen, seien jedoch begrenzt. Während es bei der Zweckentfremdung von Wohnraum eine „ordnungsrechtliche Handhabe“ gebe, liege der Fall bei Kündigungen von Gewerbemietverhältnissen oder bei der Erhöhung von Gewerbemieten ganz anders. „Im Fokus steht also, von Verdrängung bedrohte Unternehmen im Rahmen der vorhandenen Möglichkeiten zu unterstützen“, so das Bezirksamt Mitte.
Mitte: Schutz von Wohnraum, Stabilisierung von Standorten
Die Bezirksbürgermeisterin unterscheidet zwischen ordnungspolitischem Handeln und der Gestaltung der Standortentwicklung: In ordnungspolitischer Hinsicht, so die Sprecherin, setze sie ihre Schwerpunkte weiterhin konsequent auf den Schutz von Wohnraum. Und nutze die bestehenden Instrumente, um Zweckentfremdung wirksam zu unterbinden.
